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焦点热文:金融危机、通货膨胀...我们应该买房还是存钱

2022年,楼市动荡。全国销售额13.3万亿元,一年少了将近5万亿元。TOP100房企销售额同比下滑逾40%,排名前50民营房企有超过70%出现资金流紧张,甚至公开市场违约。郑州救市,出台了 19 条新政,环京地区房价猛跌,南京、武汉、苏州等城市限购态度反复转变。


【资料图】

作为普通百姓,我们如何面对动荡的楼市呢?手中的钱财是否应该在房价下跌的时候抄底投资呢?买房应该注意什么?房贷是否可以提前还?

国民经济学教授韩秀云在她的新书《经济寒冬怎么过》里详细解读了在经济寒冬下,普通人该如何应对房价的浮动

一、金融危机时,持有现金还是持有房产?

从过去几十年的情况看,大概每 10 年全球就会发生一次金融危机。在金融危机发生时,很多人都在纠结,到底是持有房产,还是持有现金?

先来了解一下金融危机发生的基本规律。金融危机本质上属于流动性危机,流动性紧缺造成银行、信贷、货币、大宗商品等各种危机。比如,2008 年金融危机主要是由房产泡沫导致债务违约引起的。之前美国连续多年低利率,刺激居民贷款买房,不断加杠杆,房价水涨船高。

之后央行连续加息,增加了购房压力和成本。买房人还不上贷款开始断供,抛售潮加剧了房价下跌,形成恶性循环,导致美国金融危机发生。当危机发生时,风险资产遭到抛售,大量资金流向避险资产,导致市场流动性紧缺,造成恐慌,进而加剧抛售。所以,在金融危机发生时,持有现金至关重要。

(1)拥有现金,可以避免现金链断裂。在金融危机发生时,银行会收紧信贷,从银行借钱的难度变大,有可能面临银行收回信贷的风险。无法从银行借到钱,资金链就会断裂。资金链一旦断裂,房贷还不上、员工的工资发不出,这是很危险的,所有手里要有现金。

(2)拥有现金,可趁金融危机抄底。金融危机都会伴随着资产暴跌,各国推出宽松的财政和货币政策救市,刺激经济发展。市场流动性一旦增加,社会投资恢复,资产价格就会逐渐增长,在价格暴跌时抄底,就可获得丰厚的利润空间。

例如,2020年新冠肺炎疫情发生后,全球经济受到影响,资产价格在短期内先是迅速暴跌,紧接着,多国推出宽松的货币政策,市场流动性迅速增加。从 2020 年下半年开始,股市、基金、期货、矿产品、原材料等价格都出现大幅增长,在那时抄底,基本上能获得 50% 甚至 100% 以上的收益率。当知道手持现金的重要性后,你有房产要抛售吗?

(1)如果你只有一套房产,是拿来住的,建议你留着。房价下跌对你来说没有太大的影响,不管房价高低,你都得有房住。

(2)假如你投资了多套房产,可择机出手。持有多套房产的人可以在金融危机前卖出,在金融危机后买入。金融危机中最恐慌的时候,也许就是抄底的最佳时机。假如你在金融危机前期出售资产,持有现金的优势就体现出来了,因为危机后股票、房子、各类刚需资产的价格都下跌了。

高位套现,低位买进,说起来很轻松,实际操作却非常困难,需要精准预测高点和低点,稍有不慎就会损失惨重。如果对趋势不能做出准确的判断,那么你还是采取不动为好。

总结一下,当金融危机降临时,无论是房子还是现金,都存在很大的风险,持有现金最为关键。金融危机来临,并不是某一类资产缩水,而是所有资产都在缩水。作为普通人,你不能改变大势,但可以改变自己,任何危机都潜藏着机会。

二、买房该注意什么?

那么,买房刚需一族在买房的过程中该注意哪些问题?

第一,现房远比期房好。什么是现房?现房是已盖好,可以去现场看房,当时就可以买下的房子。期房是还没盖好,先交钱,几年后才能拿到的房子。如果买房时有现房和期房供选择,你该怎么选?建议是:有条件一定选现房,尽量别选期房。为什么?一般期房在预售时,开发商会给你看一个样板间。样板间你很满意。但等收房时,无论开发商把房子盖成什么样,你都只能照单全收。如果你买的期房是一个烂尾楼,开发商没钱继续盖楼跑路了,房子的交付就会遥遥无期。期房的不确定性太大,如果你是品牌地产商盖的房子可能会好点儿,它们往往不会因为一个项目做砸了影响到后面的项目。

第二,贷款远比现金好。买房为何要贷款?有人说,等我存好钱后再买房不行吗?靠你的工资,无论怎么存钱都买不起房。因为工资上涨速度赶不上房价上涨的速度。中国很多人一直是存钱买房,可一直没买上房子,因为通货膨胀了。

货币是一国政府印的,不够了可以加印。土地不够不能加印,资源不够不能加印,房产不够也不能加印。买房可以不升值,但它能跑赢通货膨胀。所以,买房找银行贷款是合适的,贷款利率就是那年的通胀率。用今天的钱还昨天的贷款是合适的。但贷款买房一定要考虑自己的还款能力。

第三,早买比晚买好。20 年前,如果你有10 万元,以什么方式保留到今天最划算?是存款、买电视冰箱,还是买汽车?很显然这些方式都赔了。钱在贬值,房子可以保值。房子是一种特殊商品,可以居住,可以出租,还可以抗通胀。如果你有钱,房子早买比晚买好。

总结一下,现房远比期房好,因为看得见;贷款远比现金好,可以防通胀;早买远比晚买好,因为工资追不上房价。

三、房贷要不要提前还?

在多个社交平台,年轻人“提前还房贷”成了热议话题,很多人还分享了提前还房贷的经历。在他们看来,提前还款可以节省大笔利息。但也有人认为,在通货膨胀下,未来还款压力会越来越小的,所以提前还贷就是给银行“白送钱”,是短视行为。

为何现在年轻人选择提前还贷?

首先,房价普涨情况不存在了。2022 年一季度,全国平均房价为每平方米 9 552 元,与 2021 年全年的10 141 元相比下滑了 5.8%。最新数据显示,4 月住房贷款减少 605 亿元,同比少增 4 022 亿元。现在的房价已没法和过去相比。

之前是一线城市暴涨,新一线和省会城市隔几年就会翻倍,但现在,一线城市核心位置的房子依旧有价值,但绝大多数人依然买不起,三四线城市便宜了,又没有多少人敢去买。楼市涨价的预期被打掉了,买房人少了;一些投资者得不到满足,也不会轻易出手;之前买房的人开始权衡贷款成本,提前还贷。

其次,金融市场风险较大。2022 年股市大幅波动,很多投资者损失惨重,亏损 20% 是正常的,亏损 50% 也不少见。就连一向保本的银行理财都开始亏损了,投资者想存银行,但银行下调了存款利率,收益率想超过 4% 都难。银行房贷利率大部分都超过 5%,既然如此,为何不把手里的钱拿来还房贷呢?少付银行利息,相当于赚了。

基于以上两个短期现实情况,提前还房贷也是对的。但如果你有闲钱,还在观望,或者无法提前还款,也不要觉得自己吃亏了。刚才说的两点都基于当前处于经济周期底部的情况,是由人们的恐慌情绪和对未来预期的不确定性导致的,但疫情终究会远去,经济也会恢复常态。

目前,房贷可以贷 30 年,这是普通人能借到最长时间的大额低息贷款。试想一下,30 年前你买一套房,那时月供 1000 元都可能压力巨大,但现在呢?1 000 元在一线城市的市中心就是和朋友吃几顿饭的钱。30 年的变化是你的收入增长了不少,但钱也极大地贬值了。

也有人说,未来钱也会贬值,但房产未必会升值,甚至现在房产已经开始贬值了。这里需要考虑的是,在钱和房子都贬值的情况下,哪个贬值更多?明白了这些,就能理解现在没提前还款的人也不会吃亏。尤其是一些人买房用的是公积金贷款,大部分城市的利率都是 3.25%。从长期看,这一投资更值钱。

面对短期的不确定性,同时手里有一些闲钱,选择提前还房贷或者还部分房贷是可以的。如果从 30 年的长周期来看,当下的经济寒冬是暂时的,保持充足的现金流,等待黎明的到来,那时再做选择也不晚。

《经济寒冬怎么过:如何逆势崛起》

韩秀云 著

中信出版集团

2023年3月

责任编辑:Rex_13

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