2022年，楼市动荡。全国销售额13.3万亿元，一年少了将近5万亿元。TOP100房企销售额同比下滑逾40%，排名前50民营房企有超过70%出现资金流紧张，甚至公开市场违约。郑州救市，出台了 19 条新政，环京地区房价猛跌，南京、武汉、苏州等城市限购态度反复转变。
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作为普通百姓，我们如何面对动荡的楼市呢？手中的钱财是否应该在房价下跌的时候抄底投资呢？买房应该注意什么？房贷是否可以提前还？
国民经济学教授韩秀云在她的新书《经济寒冬怎么过》里详细解读了在经济寒冬下，普通人该如何应对房价的浮动
一、金融危机时，持有现金还是持有房产？
从过去几十年的情况看，大概每 10 年全球就会发生一次金融危机。在金融危机发生时，很多人都在纠结，到底是持有房产，还是持有现金？
先来了解一下金融危机发生的基本规律。金融危机本质上属于流动性危机，流动性紧缺造成银行、信贷、货币、大宗商品等各种危机。比如，2008 年金融危机主要是由房产泡沫导致债务违约引起的。之前美国连续多年低利率，刺激居民贷款买房，不断加杠杆，房价水涨船高。
之后央行连续加息，增加了购房压力和成本。买房人还不上贷款开始断供，抛售潮加剧了房价下跌，形成恶性循环，导致美国金融危机发生。当危机发生时，风险资产遭到抛售，大量资金流向避险资产，导致市场流动性紧缺，造成恐慌，进而加剧抛售。所以，在金融危机发生时，持有现金至关重要。
（1）拥有现金，可以避免现金链断裂。在金融危机发生时，银行会收紧信贷，从银行借钱的难度变大，有可能面临银行收回信贷的风险。无法从银行借到钱，资金链就会断裂。资金链一旦断裂，房贷还不上、员工的工资发不出，这是很危险的，所有手里要有现金。
（2）拥有现金，可趁金融危机抄底。金融危机都会伴随着资产暴跌，各国推出宽松的财政和货币政策救市，刺激经济发展。市场流动性一旦增加，社会投资恢复，资产价格就会逐渐增长，在价格暴跌时抄底，就可获得丰厚的利润空间。
例如，2020年新冠肺炎疫情发生后，全球经济受到影响，资产价格在短期内先是迅速暴跌，紧接着，多国推出宽松的货币政策，市场流动性迅速增加。从 2020 年下半年开始，股市、基金、期货、矿产品、原材料等价格都出现大幅增长，在那时抄底，基本上能获得 50% 甚至 100% 以上的收益率。当知道手持现金的重要性后，你有房产要抛售吗？
（1）如果你只有一套房产，是拿来住的，建议你留着。房价下跌对你来说没有太大的影响，不管房价高低，你都得有房住。
（2）假如你投资了多套房产，可择机出手。持有多套房产的人可以在金融危机前卖出，在金融危机后买入。金融危机中最恐慌的时候，也许就是抄底的最佳时机。假如你在金融危机前期出售资产，持有现金的优势就体现出来了，因为危机后股票、房子、各类刚需资产的价格都下跌了。
高位套现，低位买进，说起来很轻松，实际操作却非常困难，需要精准预测高点和低点，稍有不慎就会损失惨重。如果对趋势不能做出准确的判断，那么你还是采取不动为好。
总结一下，当金融危机降临时，无论是房子还是现金，都存在很大的风险，持有现金最为关键。金融危机来临，并不是某一类资产缩水，而是所有资产都在缩水。作为普通人，你不能改变大势，但可以改变自己，任何危机都潜藏着机会。
二、买房该注意什么？
那么，买房刚需一族在买房的过程中该注意哪些问题？
第一，现房远比期房好。什么是现房？现房是已盖好，可以去现场看房，当时就可以买下的房子。期房是还没盖好，先交钱，几年后才能拿到的房子。如果买房时有现房和期房供选择，你该怎么选？建议是：有条件一定选现房，尽量别选期房。为什么？一般期房在预售时，开发商会给你看一个样板间。样板间你很满意。但等收房时，无论开发商把房子盖成什么样，你都只能照单全收。如果你买的期房是一个烂尾楼，开发商没钱继续盖楼跑路了，房子的交付就会遥遥无期。期房的不确定性太大，如果你是品牌地产商盖的房子可能会好点儿，它们往往不会因为一个项目做砸了影响到后面的项目。
第二，贷款远比现金好。买房为何要贷款？有人说，等我存好钱后再买房不行吗？靠你的工资，无论怎么存钱都买不起房。因为工资上涨速度赶不上房价上涨的速度。中国很多人一直是存钱买房，可一直没买上房子，因为通货膨胀了。
货币是一国政府印的，不够了可以加印。土地不够不能加印，资源不够不能加印，房产不够也不能加印。买房可以不升值，但它能跑赢通货膨胀。所以，买房找银行贷款是合适的，贷款利率就是那年的通胀率。用今天的钱还昨天的贷款是合适的。但贷款买房一定要考虑自己的还款能力。
第三，早买比晚买好。20 年前，如果你有10 万元，以什么方式保留到今天最划算？是存款、买电视冰箱，还是买汽车？很显然这些方式都赔了。钱在贬值，房子可以保值。房子是一种特殊商品，可以居住，可以出租，还可以抗通胀。如果你有钱，房子早买比晚买好。
总结一下，现房远比期房好，因为看得见；贷款远比现金好，可以防通胀；早买远比晚买好，因为工资追不上房价。
三、房贷要不要提前还？
在多个社交平台，年轻人“提前还房贷”成了热议话题，很多人还分享了提前还房贷的经历。在他们看来，提前还款可以节省大笔利息。但也有人认为，在通货膨胀下，未来还款压力会越来越小的，所以提前还贷就是给银行“白送钱”，是短视行为。
为何现在年轻人选择提前还贷？
首先，房价普涨情况不存在了。2022 年一季度，全国平均房价为每平方米 9 552 元，与 2021 年全年的10 141 元相比下滑了 5.8%。最新数据显示，4 月住房贷款减少 605 亿元，同比少增 4 022 亿元。现在的房价已没法和过去相比。
之前是一线城市暴涨，新一线和省会城市隔几年就会翻倍，但现在，一线城市核心位置的房子依旧有价值，但绝大多数人依然买不起，三四线城市便宜了，又没有多少人敢去买。楼市涨价的预期被打掉了，买房人少了；一些投资者得不到满足，也不会轻易出手；之前买房的人开始权衡贷款成本，提前还贷。
其次，金融市场风险较大。2022 年股市大幅波动，很多投资者损失惨重，亏损 20% 是正常的，亏损 50% 也不少见。就连一向保本的银行理财都开始亏损了，投资者想存银行，但银行下调了存款利率，收益率想超过 4% 都难。银行房贷利率大部分都超过 5%，既然如此，为何不把手里的钱拿来还房贷呢？少付银行利息，相当于赚了。
基于以上两个短期现实情况，提前还房贷也是对的。但如果你有闲钱，还在观望，或者无法提前还款，也不要觉得自己吃亏了。刚才说的两点都基于当前处于经济周期底部的情况，是由人们的恐慌情绪和对未来预期的不确定性导致的，但疫情终究会远去，经济也会恢复常态。
目前，房贷可以贷 30 年，这是普通人能借到最长时间的大额低息贷款。试想一下，30 年前你买一套房，那时月供 1000 元都可能压力巨大，但现在呢？1 000 元在一线城市的市中心就是和朋友吃几顿饭的钱。30 年的变化是你的收入增长了不少，但钱也极大地贬值了。
也有人说，未来钱也会贬值，但房产未必会升值，甚至现在房产已经开始贬值了。这里需要考虑的是，在钱和房子都贬值的情况下，哪个贬值更多？明白了这些，就能理解现在没提前还款的人也不会吃亏。尤其是一些人买房用的是公积金贷款，大部分城市的利率都是 3.25%。从长期看，这一投资更值钱。
面对短期的不确定性，同时手里有一些闲钱，选择提前还房贷或者还部分房贷是可以的。如果从 30 年的长周期来看，当下的经济寒冬是暂时的，保持充足的现金流，等待黎明的到来，那时再做选择也不晚。
《经济寒冬怎么过：如何逆势崛起》
韩秀云 著
中信出版集团
2023年3月
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