2022年中国经济增速将逐步向常态回归 而逆周期调控和结构转型将共同为商业地产新周期注入活力

2022年中国经济增速将逐步向常态回归，而逆周期调控和结构转型将共同为商业地产新周期注入活力。

根据CBRE世邦魏理仕发布的《2022年中国房地产市场展望》，2022年全国写字楼净吸纳量有望达到620万平方米，产业互联网、生物医药成为新的市场热点。

零售方面，2022年全国购物中心的新增供应量约900万平方米，以咖啡茶饮和特色简餐为主的餐饮业占融资项目近六成，2022年将在零售物业市场保持积极扩张态势。

写字楼：吸纳量将高于过去五年均值

受惠于中国出色的疫情防控和领先于全球的经济复苏，2021年国内写字楼市场呈现强劲的周期性反弹。18个主要城市的全年净吸纳量达到743万平方米，创历史新高。北京、上海、深圳三城净吸纳量史上首次同时突破百万平方米，科技行业活跃的杭州、成都、武汉领跑二线城市需求。

2022年国内写字楼租赁市场所面临的宏观环境喜忧参半。一方面，在线教育、在线游戏等行业的强化监管，将在短期内影响相关企业扩张意愿。另一方面，金融行业改革的深化和逆周期财政和货币政策调整有望为租赁市场增添额外的活力。与此同时，受到政府重点支持的战略新兴产业将持续高速增长。

从宏观层面来看，世邦魏理仕2021年的中国写字楼租户调查显示，60%的企业计划在未来三年增加员工数量，同时处于疫情后对工作场所健康诉求的提升，有49%的受访企业计划增加人均办公面积。

综合以上因素， 世邦魏理仕预计2022年全国写字楼净吸纳量有望达到620万平方米，虽较2021年的峰值回落17%，但显著高于过去五年530万平方米的平均水平。科技和金融仍将是2022年写字楼的主力需求引擎，预计两大行业在写字楼租赁成交的贡献占比将基本保持在2021年的水平。但助推需求的子行业将有新的亮点出现。

科技行业来看，天眼查数据显示，2021年全国新增8.6万多家云计算相关企业。人工智能、云计算、元宇宙将成为2022年科技管检测助推相关企业的租赁需求增长;金融行业来看，2021年券商保代人数增长达17%，投资顾问人数增加12%，一般证券业务人数增涨5%。而在写字楼市场上，2021年证券类租户租赁面积同比新增163%;医药与生命科学行业来看，去年医药健康行业融资金融和笔数分别增长19.3%和38.6%。2022年仍然具备高速增长的动能。

伴随新增供应的反弹，2022年末国内18个主要城市写字楼市场的整体空置率水平预计回升至23%，写字楼租金平均指数预计小幅下降0.4%。一线城市租金表现继续跑赢二线城市。北京将率先向业主市场转变，沪深两市将延续供需两旺的格局，租金走势平稳。而未来三年新增供应增速最高的广州租金将小幅下跌。

零售：线下零售融资创新高

尽管疫情的爆发，增加了线上零售的渗透度，但线下门店的体验功能将被进一步夯实。从需求端来看，短期内疫情对于跨境甚至跨省旅行的限制，让商场承担起部分城市游、打卡地的职能。长期来看，新世代消费者对于消费环境的沉浸式诉求，也让线下门店的打造更为重要。

世邦魏理仕预计，购物中心主力业态在2022年仍然具备持续增长的动能。根据Euromonitor预测，服饰鞋帽预计将实现4.5%左右的门店数增长;融合消费体验和销售的电子设备产品也将进驻购物中心;化妆品和运动产品的门店数将录入3.5%以上的增长。

世邦魏理仕2021年亚太区零售商调查结果显示，2022年多个品牌已表示有积极的新店计划，包括户外运动品牌HEAD SPORTSWEAR、HOKAONE ONE、服饰品牌CHUU、ARKET等。

线下零售融资创新高。以咖啡茶饮和特色简餐为主的餐饮业占融资项目近六成，2022年将在零售物业市场保持积极扩张态势。此外，被投业态更趋于与新世代的消费挂钩，催生了冲浪馆、密室、三坑文化体验店、潮玩等新业态。

租金上，2022年全国购物中心的新增供应量预计与2021年基本持平，总量约900万平方米。其中近九成位于非核心商圈，但有近六成的项目由经验开发商管理运营。由此预计，全国购物中心整体空置率有望保持在10%以下，全国平均首层租金指数预计同比增长1%左右。基于品牌更强的拓店意愿，一线城市和华东二线城市的租金有望增长1.5%-2.5%。

责任编辑：Rex_08