深圳学区房整治 楼市调控均出重拳

多年来，学区房都是房产交易中的抢手货，价格也随着家长们潮涌般的热情而水涨船高。但是随着一系列调控政策和入学政策的出台，学区房开始迅速降温，有些城市畸高的房价也有所松动。

近日，深圳一套顶级学区房在某拍卖平台出现流拍，而起拍价相比市价已经便宜了500万元以上。此次流拍并非孤案，此前也有学区房拍卖出现这种情况。有中介称，法拍房流拍释放了一个信号，即市场对学区房热捧的程度有所下降。

顶级学区房降价500万无人接盘

近日，京东拍卖上的一套深圳顶级学区房遭遇流拍。这套房子位于深圳福田区港中旅花园26栋，面积116平方米，起拍价为1969万元，比市场价便宜了500万元左右，但是直到拍卖结束也无人出价。

央视财经记者实地走访附近中介门店了解到，由于该小区带荔园外国语小学和深圳高级中学学位，同户型房子总价基本都在2500万-3000万元，单价超过20万元/平方米。

在此之前，深圳优质学区房百花片区的长城花园，一套104.7平方米的房子，起拍价为1084万元，单价在10万元，每平方米比市场价便宜了3万多元，但同样遭遇了流拍，目前二拍价格更是降到了867万元。

深圳某地产中介公司福田北区负责人王法彬对央视财经称，法拍房的流拍确实比较罕见，之前这个片区的房子，即使是法拍房也比较受大家的追捧。这次流拍释放了一个信号，最近市场调控的方向，可能会让学区房的热捧程度有所下降。

根据过往多年的经验，严厉的楼市调控之下，学区房比非学区房更加坚挺，也是更能保值增值的资产。但是，学区房的致命弱点在于，入学政策一旦调整，其价值或将大幅缩水。深圳学区房的降温，就与拟推行的“大学区制”有关。

今年8月1日，《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》公开征求意见。针对各界关注的教育公平问题，《草案》明确提出推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，以合理均衡配置教育资源，优化教育结构。

易居研究院指出，“大学区制”概念打破了传统学区学位的概念，防范特定区域炒作学区房的现象。类似概念也体现了学区资源均衡发展的导向。通过大学区制，能够降低学区房的热度，同时也引导购房者理性购房，通过理解教育均衡发展政策来选房和安排子女入学。

虽然上述《草案》仍在征集意见阶段，具体的细则并未出台，但目前不少有学区房购买意向的人已开始观望。据时代周报此前报道，在上述《草案》出台后，一位看中香蜜湖一套超2000万元的学位房、并已经支付200万元定金的购房者，准备放弃200万元的定金毁约。

市场凉凉 关店潮来了?

除了学区房，中新经纬客户端了解到，从2020年以来，面对火热的房地产市场，深圳出台了一系列楼市调控措施，其中的二手房参考价被视为一把调控利器，这让深圳楼市从今年2月起迅速降温。

深圳市房地产中介协会发布数据显示，今年1-6月，深圳二手房网签套数分别为8971套、5272套、4869套、4396套、3781套、3216套，连续5个月呈现下降趋势，且降幅明显。到今年7月，深圳二手房网签套数为3313套(含自助)，虽然较6月份环比上升3.0%，但同比2020年二手房网签量最高值的7月份下跌84.5%。

深圳市房地产中介协会认为，仅从7月份的网签走势，尚不能断定市场是否已触底。因为，根据对7月周网签走势分析，周网签走势相对此前月份的周网签走势波动要大的多，尤其是第29周，因市场传闻新业务规则即将发生变化，致使短期内呈现出“扎堆网签”的现象，一定程度上，对7月的网签走势起到了人为推升作用。

二手房交易量同比下滑8成，这让以此为生的房产经纪人受到较大影响。近来，多家媒体都关注了深圳房地产中介行业出现“离职潮”“关店潮”现象。对此，深圳市房地产中介协会统计显示，以今年6月30日时间节点有效实名登记从业人员数量为例，深圳全市实名登记的星级从业人员比去年同期，下滑了11.8%，但总量仍处在平稳水平。数据还显示，“新人”(指完全无行业从业经验者)在新进从业人员队伍中占比呈现波动式下滑态势。

根据行业摸底调研，该协会共收回798家机构合计4161间门店的情况，问卷调查覆盖率达到全市门店(已备案)总量的近6成。其中，有104间门店已关闭且已办理工商注销，占据总调查样本的2.5%;有220间门店已暂时停业，但未办理工商注销，占据总调查样本的5.3%。根据类推法分析，预计现阶段全市中介门店关停总量应在500余间门店(含未备案)，占全市中介门店(含未备案)的比例应少于10%。

上述协会认为，从目前月度走势分析，深圳市场中短期内难改基本面，月度二手房3000套的网签量或将成为这一新常态的“分水岭”，即使短期内市场出现小波动，也至多呈现出围绕3000套上下小幅震荡的现象，总体这种低位的平稳态势已形成延续性的趋势，全行业要学会适应这种“慢市”节奏。

学区房整治、楼市调控均出重拳

有业内人士认为，作为一线城市，深圳房地产市场具有有风向标意义，此次既拟出台“大学区制”，又进行楼市调控，代表了未来房地产市场一种走向。

就整治学区房乱象而言，据中新经纬客户端此前不完全统计，2021年以来，已有北京、上海、广州、深圳、重庆、西安、厦门、成都、大连、南京、合肥、太原、温州等13城出手，整治学区房乱象。

北京西城区教委去年4月30日发布了“7·31”入学新政。这一政策规定，2020年7月31日后新购房屋或户籍从本市其他区迁入西城区的家庭适龄儿童申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。今年7月初，该政策正式落地，西城区不少家长的孩子都未能进入优质学校，由此也导致顶尖学区房价出现松动，市场观望情绪浓厚。此外，8月17日，北京市委教育工委副书记、市教委新闻发言人李奕表示，新学期，会有更多的老师跨校、跨学区流动，辐射优质教育服务。

今年3月，上海市教委公布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，这是2018年《上海市进一步推进高中阶段学校考试招生制度改革的实施意见》的配套文件，适用于2022年起参加上海市高中阶段学校招生录取的考生，此次政策提出了“名额分配综合评价录取”制度。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，学区房炒作直接带旺了部分城市楼市。楼市调控政策也要见招拆招，对于学区房调控，在需求端抑制炒作的同时，供给端也要发力。过去，学区房之所以刚性上涨，就在于心理预期，这次打掉预期，最坚硬的房价刚性上涨板块破冰，学区房开始降温。从市场表现看，北京、上海、深圳、合肥等地的学区房价格都有所下降，这是好现象。

从整个房地产市场调控来看，政府对“房住不炒”的态度愈发坚决。据中原地产研究中心统计数据，今年1-7月份，全国出台的各类房地产调控政策合计高达352次，高于2020年同期的336次和2019年同期的307次。中原地产首席分析师张大伟对中新经纬客户端称，今年平均每月超过50次的房地产调控，体现了房地产政策趋严的走势。

“越来越收紧的调控政策有望平稳市场，房价涨幅也可能会继续放缓。一线城市是今年上半年房价上涨的龙头城市，而针对经营贷、二手房定价混乱、学区房等调控政策的不断叠加，已经使得一线城市房价涨幅放缓，预计今年下半年一线城市或将进入调整周期。”张大伟还称，整体看，2021年8月以后，随着信贷政策回归正常，房价涨幅有望放缓，房价下调的城市数量将不断增加。

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